Seaway North de Fort Partners en The Surf Club en Surfside ha registrado $ 386,4 millones en ventas totales en solo 10 residencias hasta mayo de 2026, según The Real Deal. La unidad superior, Penthouse 10, se vendió por $64.5 millones a $7,414 por pie cuadrado, el precio por pie cuadrado más alto en cualquier desarrollo nuevo de Miami-Dade registrado. El precio de venta promedio de las 10 unidades es de 38,6 millones de dólares. Para obtener un contexto más amplio sobre la compra en este nivel de precios, consulte el Guía para compradores previos a la construcción en Miami.
El 6 de mayo de 2026, The Real Deal informó que Seaway North de Fort Partners en The Surf Club en Surfside alcanzó $ 386,4 millones en ventas totales. El edificio tiene sólo 10 residencias. Esas matemáticas equivalen a $38,6 millones por unidad en promedio, lo que convierte a Seaway North en el desarrollo de condominios con el precio promedio más alto en la historia del condado de Miami-Dade. El récord del penthouse, $64.5 millones a $7,414 por pie cuadrado, está muy por encima de todo lo registrado anteriormente en el sur de Florida. Para cualquiera que esté siguiendo hacia dónde se está moviendo el techo del ultralujo, este es el dato que más importa en 2026. Vea mi desglose completo del mercado de Miami en el Guía para compradores previos a la construcción en Miami.
Las 10 Unidades: Datos de Ventas y Registros de Precios
Seaway North en The Surf Club, 9165 Collins Avenue en Surfside, es un edificio de 10 unidades frente al mar desarrollado por Fort Partners como la segunda fase residencial del complejo Surf Club. Cada unidad tiene entre 7,900 y 8,700 pies cuadrados. Según The Real Deal (6 de mayo de 2026), el edificio ha registrado ahora 386,4 millones de dólares en ventas totales, lo que deja solo un puñado de unidades para alcanzar una venta total superior a los 400 millones de dólares.
Las cuatro transacciones más recientes cuentan la historia claramente. Penthouse 10, una residencia de 8.700 pies cuadrados, vendida a Marinus Limited por 64,5 millones de dólares (7.414 dólares por pie cuadrado). El Penthouse 9, de 7900 pies cuadrados, se vendió a un fideicomiso por 41 millones de dólares (5190 dólares por pie cuadrado) en mayo de 2026. La unidad 801 cerró en 40 millones de dólares (5063 dólares por pie cuadrado). La unidad 701 se vendió por 39 millones de dólares (4.875 dólares por pie cuadrado). Fort Partners adquirió el sitio de un acre de Seaway North por $41,5 millones en 2023, lo que significa que una sola venta de ático recuperó todo el costo del terreno. Para conocer el contexto sobre la estructura de depósitos y adquisiciones en este nivel de precios, consulte how pre-construction buying works in Miami.
Este no es un dato aislado. Fort Partners también vendió tres condominios en el edificio adyacente Seaway at The Surf Club por $121 millones en abril de 2026, y cuatro condominios por $161 millones. El complejo Surf Club en su conjunto se encamina hacia una de las mayores ventas residenciales por pie cuadrado en la historia de Estados Unidos. Según el informe de lujo del primer trimestre de 2026 de Keyes e Illustrated Propiedades, las ventas de lujo en Miami-Dade por encima de $1 millón aumentaron un 21 por ciento año tras año, pero el precio de Surf Club está superando al mercado de lujo en general por un amplio margen.
Why Surfside Commands $7,400 Per Square Foot
Surfside es una pequeña ciudad de unos 6.000 residentes entre Bal Harbour y Miami Beach en Collins Avenue. No tiene una zona de vida nocturna, ningún corredor comercial importante y opciones limitadas para cenar. Esa escasez es precisamente el punto. Los compradores que pagan entre 5.000 y 7.400 dólares por pie cuadrado en Seaway North no buscan comodidad. Están comprando la máxima privacidad frente al mar a una escala que simplemente no existe en Brickell, Edgewater o Sunny Isles, donde torres más grandes dividen las vistas frente al mar entre cientos de unidades.
Según datos de Miami Realtors, las compras en efectivo representaron el 44 por ciento de los cierres de enero de 2026 en Miami-Dade, muy por encima del promedio nacional del 27 por ciento. En el nivel de precios de Seaway North, prácticamente todas las transacciones se realizan exclusivamente en efectivo, lo que elimina por completo de la ecuación el riesgo de tasación y los plazos de financiación comprimidos. El verdadero costo de poseer un condominio de lujo en Miami a este precio está impulsado por los costos de mantenimiento, no por el financiamiento.
Varios factores explican específicamente la prima de Surfside:
- Density: Surfside limita la altura y la densidad de los edificios de manera más agresiva que Miami Beach o Sunny Isles. La nueva oferta frente al mar está estructuralmente limitada.
- Adjacent Bal Harbour Shops: El comercio minorista más productivo por pie cuadrado de Estados Unidos se encuentra a tres minutos de distancia y ofrece todas las marcas de lujo sin las multitudes de turismo masivo de South Beach.
- Four Seasons Hotel access: Los residentes de Seaway North acceden a la infraestructura de servicios del Four Seasons Surf Club, que incluye servicio de club de playa privado, spa y restaurante.
- Unit size: Con 7900 a 8700 pies cuadrados, estas residencias rivalizan con las casas unifamiliares en espacio utilizable. No existe un producto equivalente de esta escala en ninguna torre de Brickell o Edgewater.
- Privacy: Diez unidades significan 10 vecinos en total, el equivalente residencial de un complejo privado.
Comparación de submercados de ultralujo: Surfside, Sunny Isles, Bal Harbour y Miami Beach
Miami-Dade tiene cuatro contendientes serios para el comprador de ultra lujo por encima de $10 millones. Los precios de Seaway North cambian significativamente el panorama competitivo. Así es como se comparan los submercados a partir del segundo trimestre de 2026:
| Submarket | Precio típico/pie cuadrado | Density / Units | Key Project 2026 |
|---|---|---|---|
| Surfside (Seaway North) | $4,875-$7,414 | 10 units (ultra-low) | Seaway North, Fort Partners |
| Bal Harbour / Bay Harbor | $3,000-$5,500 | Mid (30-80 units) | Ritz-Carlton North Bay Village |
| Sunny Isles Beach | $2,800-$5,000 | High (100-400 units) | Residencias Bentley, Porsche Design |
| Miami Beach (frente al mar) | $2,500-$4,500 | Variable (20-250 units) | Arte by Antonio Citterio, older resales |
| Brickell (branded) | $2,200-$4,000 | High (150-600 units) | St. Regis Brickell, 619 Brickell |
La brecha de precios entre Surfside y todos los demás submercados es significativa. Los compradores de $5 millones o más que estén comparando vecindarios deben comprender que la prima de Surfside refleja una escasez genuina, no una inflación de marcas. El complejo Surf Club está prácticamente agotado. No habrá ningún desarrollo comparable que llegue al mercado en Surfside en los próximos tres a cinco años, según la zonificación actual y los sitios frente al mar disponibles.
Lo que significa la liquidación de Seaway North para el mercado más amplio de Miami
Cuando un edificio de 10 unidades casi alcanza los 400 millones de dólares en ventas en una ciudad de 6.000 habitantes, no se queda en una historia local. Se convierte en un punto de referencia para todas las conversaciones sobre precios de ultra lujo en todo Miami-Dade. He recibido llamadas de compradores esta semana que me preguntan si Sunny Isles Beach o Edgewater pueden producir rendimientos comparables por pie cuadrado. La respuesta honesta es: todavía no, y posiblemente nunca, porque la ecuación de la escasez es fundamentalmente diferente.
Los datos de Seaway North validan algo que he discutido con mis clientes durante dos años: en el sector inmobiliario de ultralujo, el tamaño y la densidad no son características, son desventajas. La razón por la que una unidad en Seaway North se comercializa al doble del precio por pie cuadrado que una unidad en una torre de 400 unidades en Sunny Isles no es porque los acabados sean el doble de buenos. Es porque 10 vecinos son incomparablemente diferentes de 399 vecinos. Esa distinción genera una escasez permanente, y la escasez permanente genera una resiliencia permanente de los precios.
Las implicaciones más amplias para el mercado son reales. Según datos de Miami Realtors, las reventas de condominios de lujo aumentaron un 2,9 por ciento año tras año hasta principios de 2026 y los precios están subiendo. El nivel de $5 millones y superiores es donde vive el impulso más fuerte. Para compradores en el rango de $3 millones a $8 millones que buscan pre-construcción en barrios como Brickell, Edgewater y Coconut Grove, el desempeño del Surf Club es evidencia de que la tesis a largo plazo del ultralujo en Miami se mantiene. Es esencial comprender el panorama financiero completo antes de comprometerse, incluidos los fondos de reserva y la estructura de la HOA según la SB 4D de Florida. Ver el Guía completa de SB 4D para más detalles.
Fort Partners y Surf Club: trayectoria de desarrollador que justifica la prima
Fort Partners, liderado por el desarrollador Nadim Ashi, construyó el complejo Surf Club durante casi una década. El sitio en 9011 Collins Avenue en Surfside albergó anteriormente el histórico Surf Club, que abrió sus puertas en 1930 y contaba con Winston Churchill, Frank Sinatra y los Kennedy entre sus miembros. Fort Partners se asoció con Four Seasons Hotels para restaurar los edificios originales del club y agregar dos torres residenciales, Seaway at The Surf Club y Seaway North. Ambas fases han logrado ventas totales que ningún otro desarrollador en Miami-Dade ha igualado por pie cuadrado.
El historial del desarrollador es una de las razones por las que los compradores a este precio están pagando primas. Fort Partners vendió un ático por valor de 86 millones de dólares en el edificio Seaway original en noviembre de 2025, un récord para el condado de Miami-Dade en ese momento. Ahora han vendido tres unidades por 121 millones de dólares (27 de abril de 2026) y cuatro unidades por 161 millones de dólares. La ejecución consistente en ambas fases de una propiedad altamente compleja e históricamente significativa demuestra el tipo de credibilidad que impulsa la confianza del comprador en el precio de $40 millones o más. Para los compradores internacionales que evalúan el riesgo de los desarrolladores, este es el análisis de historial que analizo en el guía inmobiliaria nacional extranjera.
Lo que deben saber los compradores que evalúan Surfside y el corredor Collins
Seaway North está efectivamente agotado. Para los compradores que desean precios comparables en el corredor frente al mar de Collins Avenue, el inventario es extremadamente limitado. Los edificios más comparables en términos de densidad y nivel de precios son las residencias originales Seaway en The Surf Club (solo reventa), Arte de Antonio Citterio en Miami Beach (Arte tiene 16 unidades y se comercializa entre $ 4,000 y $ 6,000 por pie cuadrado) y el nuevo producto en Bal Harbour, donde el proyecto Ritz-Carlton North Bay Village apunta a un perfil de comprador similar de densidad ultrabaja.
Para los compradores que estén considerando propiedades en este corredor, esto es lo que dicen los datos sobre el marco de decisión en 2026:
- Precio por pie cuadrado de techo: Surfside ahora tiene el récord de Miami-Dade con $7,414. Espere primas de reventa del 15 al 25 por ciento sobre el precio de venta original a medida que las unidades de Seaway North se comercialicen en el mercado secundario.
- Estructura de compradores extranjeros: En este nivel de precios, la retención de FIRPTA en el momento de la reventa es del 15 por ciento de los ingresos brutos. Una LLC adecuada o una estructuración de fideicomisos en el momento de la adquisición pueden reducir esta responsabilidad significativamente. Ver la guía del comprador extranjero para opciones de estructuración.
- HOA y salud financiera: Entre 38 y 64 millones de dólares por unidad, las tarifas de la Asociación de Propietarios en Seaway North oscilan entre 8.000 y 14.000 dólares al mes. Antes de comprar cualquier unidad de ultralujo comparable, revise las reservas financieras del edificio y cualquier evaluación especial pendiente según lo exige la SB 4D.
- Tax structure: el Guía de impuestos sobre bienes raíces en Miami cubre las tasas de impuestos a la propiedad, las implicaciones de la vivienda y las consideraciones de tratados específicos de cada país para compradores internacionales en este nivel.
"Seaway North en The Surf Club es la prueba más clara que he visto en 15 años de bienes raíces en Miami de que la densidad ultrabaja, el diseño de clase mundial y un desarrollador probado son las tres variables que separan permanentemente a un edificio de la competencia. Los compradores que pagaron entre $5,000 y $7,400 por pie cuadrado aquí no estaban especulando. Estaban comprando escasez en una ciudad que se está quedando sin eso".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
Mira: cómo Seaway North se convirtió en el desarrollo nuevo más caro de Miami
Preguntas Frecuentes Acerca de Seaway North y el Surf Club
¿Qué es Seaway North en The Surf Club en Surfside?
Seaway North es un condominio frente al mar de ultralujo de 10 unidades en 9165 Collins Avenue en Surfside, Florida, desarrollado por Fort Partners. Es la segunda fase residencial del complejo Surf Club, que también incluye el edificio Seaway original y un Hotel Four Seasons. En mayo de 2026, las ventas totales alcanzaron los 386,4 millones de dólares en las 10 residencias.
¿A cuánto se vendió la unidad más cara en Seaway North?
El Penthouse 10 en Seaway North se vendió por $64,5 millones, o $7,414 por pie cuadrado, el precio más alto por pie cuadrado en cualquier nuevo desarrollo de Miami-Dade registrado. El Penthouse 9 cerró en $41 millones ($5190 por pie cuadrado) en mayo de 2026. Un ático anterior en el edificio adyacente Seaway se vendió por $86 millones en noviembre de 2025, estableciendo un récord de condominios en el condado en ese momento.
¿Quién es Fort Partners y qué es el Surf Club?
Fort Partners, dirigido por el desarrollador Nadim Ashi, restauró el histórico Surf Club de 1930 en 9011 Collins Avenue en Surfside y agregó dos torres residenciales. El complejo incluye el Hotel Four Seasons Surf Club. Fort Partners adquirió el sitio Seaway North por 41,5 millones de dólares en 2023. Las ventas combinadas de Surf Club en ambas fases residenciales han superado los 500 millones de dólares.
¿Cómo se comparan los $7,400 por pie cuadrado en Seaway North con el resto de Miami?
Según The Real Deal, $7,414 por pie cuadrado en Seaway North PH 10 es el más alto registrado en cualquier desarrollo nuevo de Miami-Dade. Las residencias de la marca Brickell normalmente se cotizan entre $ 2500 y $ 4000 por pie cuadrado en 2026. El ultralujo de Sunny Isles Beach tiene un promedio de $ 3500 a $ 5000 por pie cuadrado. La prima de Surfside refleja una densidad ultrabaja y una escasez genuina frente al mar.
¿Qué significa la venta total de Seaway North para los valores de las propiedades de Surfside?
Un precio de venta promedio de $38,6 millones en 10 unidades establece un nuevo límite de precios para Surfside y confirma al corredor de Collins Avenue como el submercado de condominios con el precio más alto por pie cuadrado de Miami-Dade. Según Miami Realtors, las ventas de condominios de lujo por encima de $1 millón aumentaron un 21 por ciento año tras año en el primer trimestre de 2026. Con Seaway North prácticamente agotado, el inventario comparable en Surfside es prácticamente inexistente hasta 2027.
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