O Seaway North da Fort Partners no The Surf Club em Surfside registrou US$ 386,4 milhões em vendas totais em apenas 10 residências em maio de 2026, de acordo com o The Real Deal. A unidade principal, Penthouse 10, foi vendida por US$ 64,5 milhões a US$ 7.414 por metro quadrado, o preço mais alto por metro quadrado já registrado em qualquer novo empreendimento em Miami-Dade. O preço médio de venda de todas as 10 unidades é de US$ 38,6 milhões. Para um contexto mais amplo sobre compras nesta faixa de preço, consulte o Guia do comprador pré-construção de Miami.
Em 6 de maio de 2026, o The Real Deal informou que o Seaway North da Fort Partners no The Surf Club em Surfside atingiu US$ 386,4 milhões em vendas totais. O prédio tem apenas 10 residências. Essa matemática resulta em média de US$ 38,6 milhões por unidade, tornando o Seaway North o empreendimento de condomínio com preço médio mais alto na história do condado de Miami-Dade. O recorde da cobertura, US$ 64,5 milhões, a US$ 7.414 por metro quadrado, está bem acima de qualquer valor registrado anteriormente no sul da Flórida. Para quem rastreia para onde está se movendo o teto do ultraluxo, este é o dado que mais importa em 2026. Veja meu detalhamento completo do mercado de Miami no Guia do comprador pré-construção de Miami.
As 10 unidades: dados de vendas e registros de preços
Seaway North no The Surf Club, 9165 Collins Avenue em Surfside, é um edifício de 10 unidades à beira-mar desenvolvido pela Fort Partners como a segunda fase residencial do complexo Surf Club. Cada unidade tem entre 7.900 e 8.700 pés quadrados. De acordo com The Real Deal (6 de maio de 2026), o edifício já registrou US$ 386,4 milhões em vendas totais, restando apenas um punhado de unidades para atingir uma lotação total acima de US$ 400 milhões.
As quatro transações mais recentes contam a história claramente. Penthouse 10, uma residência de 8.700 pés quadrados, vendida à Marinus Limited por US$ 64,5 milhões (US$ 7.414 por pé quadrado). Penthouse 9, com 7.900 pés quadrados, vendida a um fundo fiduciário por US$ 41 milhões (US$ 5.190 por pé quadrado) em maio de 2026. A unidade 801 fechou em US$ 40 milhões (US$ 5.063 por pé quadrado). A unidade 701 foi vendida por US$ 39 milhões (US$ 4.875 por pé quadrado). A Fort Partners adquiriu o terreno de um acre da Seaway North por US$ 41,5 milhões em 2023, o que significa que uma única venda de cobertura recuperou todo o custo do terreno. Para contexto sobre a estrutura de depósito e aquisição nesta faixa de preço, consulte how pre-construction buying works in Miami.
Este não é um ponto de dados isolado. Fort Partners também vendeu três condomínios no edifício adjacente Seaway at The Surf Club por US$ 121 milhões em abril de 2026, e quatro condomínios por US$ 161 milhões. O complexo Surf Club como um todo está caminhando para uma das maiores vendas residenciais por metro quadrado na história dos EUA. De acordo com o relatório de luxo do primeiro trimestre de 2026 da Keyes and Illustrated Imóveis, as vendas de luxo em Miami-Dade acima de US$ 1 milhão aumentaram 21% ano a ano, mas os preços do Surf Club estão ultrapassando o mercado de luxo mais amplo por uma ampla margem.
Why Surfside Commands $7,400 Per Square Foot
Surfside é uma pequena cidade com cerca de 6.000 habitantes entre Bal Harbour e Miami Beach, na Collins Avenue. Não tem vida noturna, nenhum corredor comercial importante e opções gastronômicas limitadas. Essa escassez é precisamente o ponto. Os compradores que pagam entre US$ 5.000 e US$ 7.400 por metro quadrado na Seaway North não buscam conveniência. Eles estão comprando o máximo de privacidade à beira-mar em uma escala que simplesmente não existe em Brickell, Edgewater ou Sunny Isles, onde torres maiores dividem a vista para o mar entre centenas de unidades.
De acordo com dados da Miami Realtors, as compras à vista representaram 44% dos fechamentos de janeiro de 2026 em Miami-Dade, bem acima da média nacional de 27%. Na faixa de preços da Seaway North, praticamente todas as transações são totalmente em dinheiro, o que elimina totalmente o risco de avaliação e os prazos de financiamento reduzidos da equação. O verdadeiro custo de possuir um condomínio de luxo em Miami nesta faixa de preço é impulsionado pelos custos de manutenção, e não pelo financiamento.
Vários fatores explicam especificamente o prêmio Surfside:
- Density: Surfside limita a altura e a densidade dos edifícios de forma mais agressiva do que Miami Beach ou Sunny Isles. A nova oferta à beira-mar é estruturalmente limitada.
- Adjacent Bal Harbour Shops: O varejo mais produtivo por metro quadrado nos Estados Unidos fica a três minutos de distância, oferecendo todas as marcas de luxo sem as multidões do turismo de massa de South Beach.
- Four Seasons Hotel access: Os residentes do Seaway North acessam a infraestrutura de comodidades do Four Seasons Surf Club, incluindo serviço de clube de praia privado, spa e restaurante.
- Unit size: Com 7.900 a 8.700 pés quadrados, essas residências rivalizam com as residências unifamiliares em espaço útil. Não existe produto equivalente desta escala em nenhuma torre Brickell ou Edgewater.
- Privacy: Dez unidades significam 10 vizinhos no total, o equivalente residencial a um complexo privado.
Submercados ultraluxuosos comparados: Surfside x Sunny Isles x Bal Harbour x Miami Beach
Miami-Dade tem quatro concorrentes sérios para o comprador de ultraluxo acima de US$ 10 milhões. Os preços da Seaway North alteram significativamente o quadro competitivo. Aqui está como os submercados se comparam no segundo trimestre de 2026:
| Submarket | Preço típico/pé quadrado | Density / Units | Key Project 2026 |
|---|---|---|---|
| Surfside (Seaway North) | $4,875-$7,414 | 10 units (ultra-low) | Seaway North, Fort Partners |
| Bal Harbour / Bay Harbor | $3,000-$5,500 | Mid (30-80 units) | Ritz-Carlton North Bay Village |
| Sunny Isles Beach | $2,800-$5,000 | High (100-400 units) | Residências Bentley, Porsche Design |
| Miami Beach (à beira-mar) | $2,500-$4,500 | Variable (20-250 units) | Arte by Antonio Citterio, older resales |
| Brickell (branded) | $2,200-$4,000 | High (150-600 units) | St. Regis Brickell, 619 Brickell |
A diferença de preços entre Surfside e todos os outros submercados é significativa. Os compradores na faixa de US$ 5 milhões ou mais que estão comparando bairros devem entender que o prêmio de Surfside reflete a escassez genuína, não a inflação da marca. O complexo Surf Club está essencialmente esgotado. Não há nenhum desenvolvimento comparável chegando ao mercado em Surfside nos próximos três a cinco anos, com base no zoneamento atual e nos locais disponíveis à beira-mar.
O que a lotação esgotada da Seaway North significa para o mercado mais amplo de Miami
Quando um edifício de 10 unidades atinge quase 400 milhões de dólares em vendas numa cidade de 6.000 habitantes, isso não permanece uma história local. Torna-se um ponto de referência para todas as conversas sobre preços ultraluxuosos em Miami-Dade. Tenho recebido ligações de compradores esta semana que perguntam se Sunny Isles Beach ou Edgewater podem produzir retornos comparáveis por metro quadrado. A resposta honesta é: ainda não, e possivelmente nunca, porque a equação da escassez é fundamentalmente diferente.
Os dados da Seaway North validam algo que defendo com clientes há dois anos: em imóveis ultraluxuosos, tamanho e densidade não são características, são passivos. A razão pela qual uma unidade na Seaway North é comercializada pelo dobro do preço por metro quadrado de uma unidade em uma torre de 400 unidades em Sunny Isles não é porque os acabamentos são duas vezes melhores. É porque 10 vizinhos são incomparavelmente diferentes de 399 vizinhos. Essa distinção conduz à escassez permanente, e a escassez permanente conduz à resiliência permanente dos preços.
As implicações mais amplas do mercado são reais. De acordo com dados da Miami Realtors, as revendas de condomínios de luxo aumentaram 2,9% ano a ano até o início de 2026 e os preços estão subindo. O nível de US$ 5 milhões ou mais é onde reside o impulso mais forte. Para compradores na faixa de US$ 3 milhões a US$ 8 milhões que buscam pré-construção em bairros como Brickell, Edgewater e Coconut Grove, o desempenho do Surf Club é uma prova de que a tese de longo prazo do ultraluxo de Miami se mantém. É essencial compreender o quadro financeiro completo antes de se comprometer, incluindo o financiamento de reserva e a estrutura HOA no âmbito do SB 4D da Florida. Veja o Guia completo do SB 4D para obter detalhes.
Fort Partners e Surf Club: histórico de desenvolvedor que justifica o prêmio
Fort Partners, liderado pelo desenvolvedor Nadim Ashi, construiu o complexo Surf Club ao longo de quase uma década. O local na 9011 Collins Avenue em Surfside abrigou anteriormente o histórico Surf Club, inaugurado em 1930 e contando com Winston Churchill, Frank Sinatra e os Kennedys entre seus membros. Fort Partners fez parceria com Four Seasons Hotels para restaurar os edifícios originais do clube e adicionar duas torres residenciais, Seaway at The Surf Club e Seaway North. Ambas as fases alcançaram agora vendas esgotadas que nenhum outro desenvolvedor em Miami-Dade conseguiu igualar por metro quadrado.
O histórico do desenvolvedor é um dos motivos pelos quais os compradores nessa faixa de preço estão pagando prêmios. Fort Partners vendeu uma cobertura de US$ 86 milhões no edifício Seaway original em novembro de 2025, um recorde para o condado de Miami-Dade na época. Eles já venderam três unidades por US$ 121 milhões (27 de abril de 2026) e quatro unidades por US$ 161 milhões. A execução consistente em ambas as fases de uma propriedade altamente complexa e historicamente significativa demonstra o tipo de credibilidade que impulsiona a confiança do comprador na faixa de preço de US$ 40 milhões ou mais. Para compradores internacionais que avaliam o risco do desenvolvedor, esta é a análise de histórico que examino no guia imobiliário nacional estrangeiro.
O que os compradores que avaliam Surfside e o Corredor Collins precisam saber
Seaway North está efetivamente esgotado. Para compradores que desejam preços comparáveis no corredor à beira-mar da Collins Avenue, o estoque é extremamente limitado. Os edifícios mais comparáveis em termos de densidade e nível de preço são as residências originais Seaway at The Surf Club (somente para revenda), Arte by Antonio Citterio em Miami Beach (Arte tem 16 unidades e é comercializada entre US$ 4.000 e US$ 6.000 por pé quadrado) e o novo produto em Bal Harbour, onde o projeto Ritz-Carlton North Bay Village tem como alvo um perfil semelhante de comprador de densidade ultrabaixa.
Para os compradores que consideram propriedades neste corredor, aqui está o que os dados dizem sobre o quadro de decisão em 2026:
- Preço por metro quadrado máximo: Surfside agora detém o recorde de Miami-Dade de US$ 7.414. Espere prêmios de revenda de 15 a 25 por cento sobre o preço de venda original, já que as unidades da Seaway North são negociadas no mercado secundário.
- Estrutura do comprador estrangeiro: Nessa faixa de preço, a retenção do FIRPTA na revenda é de 15% da receita bruta. A LLC adequada ou a estruturação fiduciária na aquisição podem reduzir significativamente esse passivo. Veja o guia do comprador estrangeiro para opções de estruturação.
- HOA e saúde financeira: Custando US$ 38 a US$ 64 milhões por unidade, as taxas HOA na Seaway North variam de US$ 8.000 a US$ 14.000 por mês. Antes de adquirir qualquer unidade ultraluxuosa comparável, revise as reservas financeiras do edifício e quaisquer avaliações especiais pendentes, conforme exigido pelo SB 4D.
- Tax structure: O Guia de impostos imobiliários de Miami abrange taxas de imposto sobre a propriedade, implicações de propriedade original e considerações de tratados específicos do país para compradores internacionais neste nível.
"Seaway North no The Surf Club é a prova mais clara que vi em 15 anos de mercado imobiliário em Miami de que densidade ultrabaixa, design de classe mundial e um desenvolvedor comprovado são as três variáveis que separam permanentemente um edifício da concorrência. Os compradores que pagaram de US$ 5.000 a US$ 7.400 por metro quadrado aqui não estavam especulando. Eles estavam comprando escassez em uma cidade que está ficando sem recursos."Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
Assista: como o Seaway North se tornou o novo empreendimento mais caro de Miami
Perguntas Frequentes Sobre Seaway North e o The Surf Club
O que é Seaway North no The Surf Club em Surfside?
Seaway North é um condomínio ultraluxuoso de 10 unidades à beira-mar na 9165 Collins Avenue em Surfside, Flórida, desenvolvido pela Fort Partners. É a segunda fase residencial do complexo Surf Club, que inclui também o edifício original do Seaway e um Hotel Four Seasons. Em maio de 2026, as vendas totais atingiram US$ 386,4 milhões nas 10 residências.
Por quanto foi vendida a unidade mais cara da Seaway North?
A Penthouse 10 na Seaway North foi vendida por US$ 64,5 milhões, ou US$ 7.414 por metro quadrado, o preço mais alto por metro quadrado já registrado em qualquer novo empreendimento em Miami-Dade. A Penthouse 9 fechou em US$ 41 milhões (US$ 5.190 por pé quadrado) em maio de 2026. Uma cobertura anterior no edifício adjacente da Seaway foi vendida por US$ 86 milhões em novembro de 2025, estabelecendo um recorde de condomínio no condado na época.
Quem é Fort Partners e o que é o Surf Club?
Fort Partners, liderado pelo desenvolvedor Nadim Ashi, restaurou o histórico Surf Club de 1930 na 9011 Collins Avenue em Surfside e adicionou duas torres residenciais. O complexo inclui o Four Seasons Surf Club Hotel. Fort Partners adquiriu o site Seaway North por US$ 41,5 milhões em 2023. As vendas combinadas do Surf Club em ambas as fases residenciais ultrapassaram US$ 500 milhões.
Como os US$ 7.400 por metro quadrado na Seaway North se comparam ao resto de Miami?
De acordo com o The Real Deal, US$ 7.414 por pé quadrado no Seaway North PH 10 é o valor mais alto registrado em qualquer novo empreendimento em Miami-Dade. As residências da marca Brickell normalmente são negociadas entre US$ 2.500 e US$ 4.000 por metro quadrado em 2026. O ultraluxo de Sunny Isles Beach custa em média US$ 3.500 a US$ 5.000 por metro quadrado. O valor premium de Surfside reflete densidade ultrabaixa e escassez genuína à beira-mar.
O que a lotação esgotada da Seaway North significa para os valores das propriedades de Surfside?
Um preço médio de venda de US$ 38,6 milhões em 10 unidades estabelece um novo teto de preços para Surfside e confirma o corredor da Collins Avenue como o submercado de condomínios com preço mais alto por metro quadrado de Miami-Dade. De acordo com a Miami Realtors, as vendas de condomínios de luxo acima de US$ 1 milhão aumentaram 21% ano a ano no primeiro trimestre de 2026. Com a Seaway North essencialmente esgotada, o estoque comparável em Surfside é praticamente inexistente até 2027.
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