A Colômbia terminou como o principal país estrangeiro comprando imóveis no sul da Flórida em 2025, com cerca de 15 por cento de todas as compras internacionais, à frente da Argentina perto de 12 por cento, segundo o Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors. Na minha própria carteira a ordem acompanha esses dados quase exatamente, com famílias colombianas e argentinas dominando as reservas de pré-construção em Brickell neste ciclo. Fique de olho no peso e nas oscilações do dólar canadense, porque o câmbio muda qual país lidera a cada trimestre.
Todo ano recebo a mesma pergunta de vendedores, desenvolvedores e jornalistas: quem realmente compra em Miami? Não o estereótipo, mas o fluxo real de dinheiro por país, por volume em dólares, por bairro. O destaque da Associação Nacional de Corretores de Imóveis é impressionante: os compradores estrangeiros adquiriram 56,0 bilhões de dólares em casas usadas nos EUA de abril de 2024 a março de 2025, um salto de 33,2 por cento sobre os 12 meses anteriores, e o primeiro aumento anual desde 2017. A Flórida liderou todos os estados, e o Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors mostra compradores chegando de 73 países diferentes. Abaixo eu detalho quais países lideram, quanto gastam e onde compram.
Quais países lideram o fluxo de compradores estrangeiros em Miami em 2026
A Colômbia assumiu o primeiro lugar em 2025. Segundo o Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors, os compradores colombianos representaram cerca de 15 por cento de todas as compras internacionais de imóveis no sul da Flórida, com a Argentina logo atrás perto de 12 por cento. México, Brasil e Venezuela ficaram cada um em cifras de um dígito alto, e Canadá e Peru completaram os líderes. É uma tabela com forte presença latino-americana, e tem sido assim há anos, que é exatamente por que mantenho minha prática bilíngue e por que os lançamentos de pré-venda em Brickell vendem primeiro para Bogotá e Buenos Aires. Meu guia para compradores colombianos aprofunda financiamento e impostos para esse grupo.
O panorama nacional da NAR conta a mesma história com uma mistura diferente. Em todos os Estados Unidos, de abril de 2024 a março de 2025, o Canadá liderou todos os países de origem com 13 por cento das compras de estrangeiros, com China e México empatados em 11 por cento cada. Miami pende muito mais para a América Latina que a média dos EUA por causa das rotas de voo, do idioma e do produto de pré-construção que os compradores colombianos e argentinos buscam especificamente.
| País | Participação nas compras estrangeiras do sul da Flórida (2025) |
|---|---|
| Colômbia | ~15% |
| Argentina | ~12% |
| México | ~7% |
| Brasil | ~7% |
| Venezuela | ~5% |
| Canadá | ~5% |
| Peru | ~5% |
Fonte: Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors (publicado em 27 de janeiro de 2026).
Quanto os compradores estrangeiros realmente gastam
Os números em dólares importam mais que a contagem de compradores, porque os estrangeiros pendem para faixas de preço mais altas que os compradores locais. Nacionalmente, a NAR relata que as compras de estrangeiros chegaram a 56,0 bilhões de dólares no ano até março de 2025, alta de 33,2 por cento, sobre 78.100 propriedades, alta de 44 por cento. Tanto o volume em dólares quanto a contagem de unidades subiram juntos, o que sinaliza recuperação genuína de demanda, e não algumas vendas troféu distorcendo a média.
Na Flórida especificamente, os volumes por país são grandes. Segundo a Florida Realtors, os compradores canadenses gastaram 1,9 bilhão de dólares em 2025, alta de 52 por cento sobre 2024, e os compradores colombianos tiveram uma retomada perto de 925 milhões de dólares. O Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors acrescenta que o volume total em dólares de estrangeiros subiu 42 por cento ano a ano e que 51 por cento dos compradores globais que pesquisaram Miami acabaram fechando. Essa taxa de conversão é o número que mais acompanho, porque mostra que a intenção é real, não apenas navegação.
- 56,0 bilhões de dólares: total de compras de estrangeiros nos EUA, ano até março de 2025 (NAR)
- +33,2%: crescimento anual do volume em dólares de estrangeiros (NAR)
- 78.100 propriedades: unidades de compradores estrangeiros, alta de 44% (NAR)
- 1,9 bilhão de dólares: volume canadense na Flórida, 2025 (Florida Realtors)
- +42%: crescimento do volume em dólares de estrangeiros no sul da Flórida (Miami Realtors)
Onde os compradores estrangeiros se concentram dentro de Miami
O país de origem de um comprador é o melhor previsor de onde ele compra. O capital latino-americano flui para as torres de pré-construção porque os compradores querem produto novo, condições de financiamento do desenvolvedor e a chance de ceder um contrato antes da entrega. Compradores europeus e canadenses preferem endereços de praia estabelecidos. Este é o padrão que vejo nos fechamentos, e ele coincide com onde o tráfego de busca se concentra.
- Brickell e Edgewater: compradores colombianos e argentinos dominam a pré-construção de marca aqui, perto do distrito financeiro e de voos diretos para casa
- Sunny Isles Beach: torres à beira-mar preferidas por uma mistura de compradores latino-americanos e de língua russa
- Miami Beach e Bal Harbour: compradores de segunda casa canadenses e europeus, mais famílias brasileiras
- Aventura: comunidade latino-americana estabelecida, boas escolas, luxo em condomínios fechados
- Coral Gables e Coconut Grove: famílias profissionais mexicanas e venezuelanas em busca de privacidade de casa unifamiliar
Por isso uma única média da cidade inteira engana. A Miami de um comprador colombiano não se parece em nada com a Miami de um comprador canadense, e a demanda de preços em Brickell pode estar quente enquanto a revenda de praia esfria, ou o contrário. Eu acompanho o fluxo bairro a bairro, não como um único número.
O que está impulsionando a alta de 2025 a 2026
Após vários anos em queda, a demanda estrangeira virou fortemente para cima. O salto de 44 por cento em unidades de compradores estrangeiros que a NAR relatou foi o primeiro aumento anual desde 2017, então é uma inflexão real, não ruído. Três forças fazem o trabalho, e as três favorecem Miami especificamente.
Primeiro, a moeda. Quando o dólar canadense, o peso colombiano ou o peso argentino se movem, o poder de compra muda da noite para o dia, e a Florida Realtors atribuiu o aumento de 52 por cento no volume canadense em parte ao timing do câmbio. Segundo, a proteção política e econômica. Os compradores latino-americanos historicamente usaram os imóveis de Miami como ativo de refúgio contra a instabilidade em casa, por isso os fluxos argentino e venezuelano permanecem resilientes apesar da própria turbulência interna. Terceiro, o próprio pipeline de pré-construção. Miami tem mais torres novas de marca e entregáveis que qualquer mercado americano concorrente, e esse é o produto que os compradores internacionais querem.
Para compradores russos e de jurisdições sancionadas, acrescento uma nota que nada tem a ver com marketing e tudo com conformidade: cada transação passa pela triagem padrão antilavagem de dinheiro e da OFAC nos EUA, e o relato de beneficiário final da FinCEN agora se aplica a todas as compras residenciais à vista nacionalmente. Não contorno essas regras, e nenhum comprador legítimo deveria querer que eu o fizesse.
À vista ou financiado: como os compradores estrangeiros pagam
Os compradores estrangeiros pagam à vista a taxas muito mais altas que os compradores locais, e esse único fato molda como eles competem em Miami. Uma oferta à vista pula as contingências de avaliação, fecha mais rápido e permite que um comprador internacional vença um local financiado em um lançamento de pré-construção com múltiplas ofertas. O custo é a liquidez: mais capital fica imobilizado adiantado, e a estruturação importa para impostos e exposição patrimonial.
| Fator | Compra à vista | Compra financiada |
|---|---|---|
| Velocidade de fechamento | Rápida, sem prazo de credor | Mais lenta, análise do credor |
| Contingência de avaliação | Pode dispensar | Geralmente exigida |
| Uso típico de estrangeiros | Mais comum | Clientes de private banking |
| Triagem de conformidade | Aplica-se o relato de beneficiário final da FinCEN | Credor mais triagem da FinCEN |
Para quem financia, os programas de empréstimo para estrangeiros via credores dos EUA e bancos privados internacionais costumam exigir 25 a 40 por cento de entrada. Sempre recomendo que os compradores conversem com um consultor fiscal dos EUA sobre a estrutura da entidade antes de assinar, não no fechamento, porque uma LLC ou holding offshore pode mudar materialmente a exposição ao imposto sobre herança. Os dados do fluxo mostram quem compra; a estruturação decide quanto eles preservam.
O que os dados significam se você vende ou compra
Se você possui uma unidade de pré-construção em Brickell ou Edgewater e quer vender, os dados do fluxo dizem que seu comprador mais provável fala espanhol e compara sua unidade contra lançamentos novos, não só revenda. Defina o preço e apresente para esse público. Se você é um comprador internacional, os dados jogam a seu favor: você faz parte de uma onda de 56 bilhões de dólares, e compradores bem preparados negociam melhores condições. Para a mecânica fiscal completa, veja meu guia de impostos para compradores internacionais por país e o guia completo para compradores estrangeiros.
- Decida a estrutura da entidade com um consultor fiscal dos EUA antes de assinar, não no fechamento
- Ajuste o bairro ao seu objetivo: Brickell e Edgewater para o potencial de pré-construção, as praias para segundas casas estabelecidas
- Esteja pronto para se mover em velocidade de pagamento à vista; compradores financiados perdem lançamentos para ofertas à vista
- Acompanhe a moeda que financia sua compra, porque acertar o câmbio movimenta dinheiro real
- Trabalhe com um agente bilíngue que leia o fluxo país a país, não uma média da cidade inteira
Números frequentemente mal interpretados
Dois números são mal citados constantemente. Os 56 bilhões de dólares são o total dos EUA, não só de Miami; Miami-Dade é a principal região metropolitana, mas não o bolo inteiro. E a participação de estrangeiros em todas as vendas de casas usadas dos EUA foi de apenas 1,9 por cento por contagem, segundo a NAR, o que parece pequeno até lembrar que os compradores estrangeiros se agrupam em um punhado de mercados de luxo como Miami, onde a participação local é muitas vezes maior. O contexto decide se um número significa muito ou pouco.
"O país de origem de um comprador prevê onde ele compra melhor que o orçamento dele. Leio Miami um fluxo de cada vez, nunca como uma única média."Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass
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Perguntas Frequentes
Qual país mais compra imóveis em Miami em 2026?
A Colômbia terminou como o principal país estrangeiro comprando imóveis no sul da Flórida em 2025, com cerca de 15 por cento de todas as compras internacionais, segundo o Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors. A Argentina ficou em segundo lugar perto de 12 por cento, seguida de perto por México, Brasil e Venezuela.
Quanto os compradores estrangeiros gastaram em casas nos EUA no período mais recente?
Os compradores estrangeiros adquiriram 56,0 bilhões de dólares em casas usadas nos EUA de abril de 2024 a março de 2025, um salto de 33,2 por cento sobre o ano anterior, segundo a NAR. Compraram 78.100 propriedades, alta de 44 por cento, o primeiro aumento anual desde 2017.
Por que a Flórida é o principal estado para compradores estrangeiros?
A Flórida liderou todos os estados dos EUA como destino principal de compradores estrangeiros de abril de 2024 a março de 2025, segundo a NAR. A proximidade com a América Latina, a ausência de imposto de renda estadual, os voos o ano todo para Bogotá, Buenos Aires e São Paulo, e um amplo pipeline de pré-construção concentram a demanda global em Miami-Dade.
Quantos países compram imóveis pela Miami Realtors?
Compradores de 73 países adquiriram imóveis no sul da Flórida no período mais recente, e 51 por cento dos compradores globais que pesquisaram Miami acabaram comprando, segundo o Relatório Internacional 2025 da Miami Realtors. O volume total em dólares de estrangeiros subiu 42 por cento ano a ano.
"O fluxo se recupera em ondas. Após anos de queda, as unidades de estrangeiros saltaram 44 por cento, e eu senti primeiro nas reservas de pré-venda de Brickell antes de o relatório confirmar."Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass
Os compradores estrangeiros pagam à vista em Miami?
A maioria sim. Os compradores internacionais historicamente pagam à vista a taxas muito mais altas que os compradores dos EUA porque financiar uma casa americana do exterior é mais difícil. O fechamento à vista evita contingências de avaliação e permite competir com clareza nos mercados de pré-construção e revenda de Miami.
Quanto os compradores canadenses gastaram na Flórida em 2025?
O volume em dólares dos compradores canadenses na Flórida chegou a 1,9 bilhão de dólares em 2025, alta de 52 por cento sobre 2024, segundo a Florida Realtors. Os compradores colombianos tiveram uma retomada perto de 925 milhões de dólares, reforçando Miami como a principal porta de entrada de capital latino-americano nos EUA.
Onde os compradores estrangeiros se concentram dentro de Miami?
O capital latino-americano se concentra nas torres de pré-construção de Brickell, Edgewater e Sunny Isles Beach, enquanto canadenses e europeus preferem Miami Beach, Bal Harbour e Aventura. Compradores colombianos e argentinos se agrupam em condomínios de marca em Brickell, perto do distrito financeiro, onde a demanda de pré-venda é mais forte.
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