Miami-Dade registrou 504 fechamentos de condomínios de luxo no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 15,9% ano a ano, com o preço médio subindo 3,4%, para US$ 2,92 milhões, de acordo com o Keyes and Illustrated Imóveis Q1 2026 Luxury Report. As vendas de mais de US$ 5 milhões no sul da Flórida aumentaram 27% no mesmo período. Para compradores que avaliam o momento de entrada, consulte o Guia do comprador pré-construção de Miami.
Em 23 de abril de 2026, The Keyes Company e Illustrated Imóveis lançaram seu Relatório de Luxo do primeiro trimestre de 2026 cobrindo Miami-Dade, Broward, Palm Beach e sudoeste da Flórida. O número principal de Miami-Dade: 504 fechamentos de condomínios de luxo em três meses, um aumento de 15,9% ano a ano, com o preço médio subindo 3,4%, para US$ 2,92 milhões. Este não é um mercado fraco. Descrevo o que esses números específicos significam para os compradores que estão avaliando a pré-construção no momento. Veja também meu completo Guia do comprador de pré-construção em Miami e o Relatório de mercado de Miami do primeiro trimestre de 2026.
O que o relatório Keyes do primeiro trimestre de 2026 realmente mostra
The Keyes Company e Illustrated Imóveis publicam um relatório trimestral do mercado de luxo cobrindo Miami-Dade, Broward, Palm Beach e sudoeste da Flórida. A edição do primeiro trimestre de 2026, lançada em 23 de abril, é a leitura independente mais rica em dados sobre atividades de luxo no sul da Flórida que vi este ano. Especificamente para Miami-Dade, os números dos condomínios são a história.
Fechamentos de condomínios de luxo em Miami-Dade: 504 transações no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 15,9% em relação às 435 no primeiro trimestre de 2025. Preço médio de venda: US$ 2,92 milhões, um aumento de 3,4% ano a ano. No lado unifamiliar: 752 transações de luxo em SF, um aumento de 19,6% ano a ano, com preço médio essencialmente estável em US$ 3,17 milhões. Em todo o sul da Flórida, propriedades com preços iguais ou superiores a US$ 5 milhões viram o volume de vendas aumentar 27% ano após ano. De acordo com dados da corretora de imóveis de Miami publicados no final de abril, o limite do luxo em Miami-Dade subiu para US$ 4,1 milhões, contra US$ 3,2 milhões há um ano, o que significa que o que era luxo há 12 meses agora é taxa de mercado. Veja o completo Relatório de mercado de Miami do primeiro trimestre de 2026 e o análise de limite de luxo para o contexto por trás dessa mudança.
Estes não são números mistos direcionalmente. O volume de transações aumentou tanto em condomínios quanto em residências unifamiliares. Os preços médios subiram para condomínios. O segmento de mais de US$ 5 milhões, historicamente o mais sensível a ventos contrários macro, cresceu 27% em unidades. Este é um mercado onde os compradores executam, não especulam.
Por que os preços dos condomínios em Miami-Dade aumentaram enquanto a região caiu
O relatório Keyes Q1 mostra uma média regional de condomínios de US$ 2,3 milhões, uma queda de 3,5% ano a ano em todos os quatro condados combinados. Miami-Dade contrariou essa tendência com um ganho de 3,4%, para US$ 2,92 milhões. A divergência se resume a uma mistura: Broward e Palm Beach tiveram mais transações de condomínios de luxo de médio porte, enquanto os fechamentos de Miami-Dade foram direcionados para Brickell, Edgewater e Coconut Grove, onde o produto tem preços consistentemente acima de US$ 2,5 milhões. Miami-Dade não é arrastada pelos seus vizinhos.
Cinco fatores que explicam a contínua força dos preços dos condomínios em Miami-Dade no primeiro trimestre de 2026:
- A realocação de CEO e C-suite continua. De acordo com dados de abril de 2026 da corretora de imóveis de Miami, o limite de luxo em Miami-Dade aumentou para US$ 4,1 milhões, impulsionado por executivos que se mudaram de Nova York, Chicago e Califórnia e que estão comprando no topo da faixa de preço ou acima dela.
- Delivered inventory is being absorbed, not discounted. A Una Residences, no sul de Brickell, fechou quase 50 unidades a uma média de US$ 3,44 milhões pós-TCO no início de 2026, confirmando que os compradores fecham no pedido ou perto dele.
- A oferta pré-construção é escassa no topo. Projetos com preços acima de US$ 3 milhões por unidade e entregues antes de 2028 são limitados. A escassez apoia o preço.
- Os compradores internacionais estão de volta. De acordo com o relatório de compradores estrangeiros de 2025 da NAR, a Flórida recebeu 20% de todas as compras residenciais nos EUA por estrangeiros, com os compradores latino-americanos concentrados em Miami-Dade.
- O mercado de seguros melhorou. 17 novas seguradoras entraram no mercado da Flórida e 83 pedidos de redução de taxas são esperados em 2026, reduzindo os ventos contrários de custos que pesaram sobre a demanda de condomínios em 2023 e 2024.
Para compradores que pesam o verdadeiro custo de possuir um condomínio de luxo em Miami, a melhoria do seguro é material. Seguros mais baixos reduzem os custos de manutenção e fortalecem a questão da acessibilidade para os compradores no limite superior da sua gama.
Mercado de luxo de Miami-Dade no primeiro trimestre de 2026: condomínios x famílias unifamiliares x dados regionais
O relatório Keyes Q1 2026 detalha o desempenho por tipo de propriedade e condado. Veja como os condomínios de luxo de Miami-Dade se comparam aos condomínios unifamiliares e à região mais ampla do sul da Flórida no mesmo trimestre.
| Segment | Q1 2026 Transactions | YoY Change | Preço médio de venda | Preço anual |
|---|---|---|---|---|
| Condomínios de luxo em Miami-Dade | 504 | +15.9% | $2.92M | +3.4% |
| Miami-Dade Luxo Unifamiliar | 752 | +19.6% | $3.17M | Flat |
| South Florida Luxury SF (todos os condados) | Not disclosed | +19.6% (SFL) | $2.57M avg | +3.3% |
| Condomínios de luxo no sul da Flórida (todos os condados) | Not disclosed | Mixed | $2.30M avg | -3.5% |
| Condomínios de luxo no sudoeste da Flórida | 760 | +16% | $1.98M | -5.1% |
Os condomínios de Miami-Dade são o único segmento que apresenta crescimento de volume e crescimento de preços simultaneamente. O sudoeste da Flórida também registrou forte volume, mas os preços caíram 5,1%, refletindo um mix de compradores e uma idade de produtos diferentes. A combinação de +15,9% de volume e +3,4% de preço em Miami-Dade é o sinal mais claro de demanda genuína, e não apenas de atividade de vendedor motivado.
O que significam os dados do primeiro trimestre de 2026 se você está comprando pré-construção agora
Eu uso dados de mercado para enquadrar conversas sobre timing, não para fabricar urgência. Aqui está o que o primeiro trimestre de 2026 realmente diz a um comprador que me liga hoje sobre a pré-construção de Brickell ou Edgewater.
Primeiro: a absorção é real. 504 fechamentos de condomínios de luxo em um único trimestre não são a eliminação da demanda reprimida. Miami-Dade registrou seis meses consecutivos de aumento nas vendas de casas, de acordo com a Miami Realtors. O volume de transações do primeiro trimestre confirma que o pipeline de compradores qualificados na faixa de US$ 1 milhão a US$ 5 milhões não está diminuindo. Se você está esperando que os vendedores capitulem, os dados do primeiro trimestre de 2026 indicam que isso não está acontecendo nesta faixa de preço.
Segundo: a mudança de limiar é importante. O limite de luxo de Miami-Dade aumentou para US$ 4,1 milhões, contra US$ 3,2 milhões ano a ano. Essa compressão do segmento de 1 milhão a 4 milhões de dólares no território das “taxas de mercado” está a desviar mais a atenção dos compradores para a pré-construção, onde os preços são definidos no contrato e os compradores podem fixar-se na base de hoje em vez de licitarem contra compradores à vista no mercado de revenda. O guia do processo de compra pré-construção explica exatamente como funciona esse preço de contrato e por que é estruturalmente diferente da negociação de revenda.
Terceiro: o segmento de mais de US$ 5 milhões cresceu 27%. Essa é a categoria onde a pré-construção em Brickell, Coconut Grove e Bal Harbour compete pelo mesmo comprador. Quando esse grupo de compradores se expande 27% em um único trimestre, ele não deixa o estoque parado. Ele absorve isso. Ligue para (305) 964-8614 se quiser saber o que está realmente disponível nessa faixa hoje. Revise também o active pre-construction project list para preços atuais por submercado.
“Quando as transações de condomínios de luxo em Miami-Dade aumentam 15,9% e os preços médios sobem 3,4% no mesmo trimestre, esse não é um mercado enviando sinais confusos. É um mercado que diz o que compradores e vendedores já decidiram.Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
