Mercado de Condos en Miami 2026: Actualización Mensual de Preconstrucción, 91 Proyectos por Etapa

Cada semana un comprador me manda un render y me pregunta qué opino del edificio. El render nunca dice si alguien ha sacado un permiso. No dice si se ha presentado un plan de sitio, si el terreno siquiera está bajo contrato, ni si todo esto es un comunicado de prensa con el nombre de un arquitecto encima. Esa distancia entre cómo se ve un proyecto y dónde está realmente es lo más caro que un comprador de preconstrucción no sabe.

Por eso llevo un archivo. Este informe lo abre. Es un censo por etapa de los 91 proyectos de desarrollo de condominios y uso mixto del sur de Florida que sigo y que tienen al menos una fuente publicada y fechada, actualizado al 26 de septiembre de 2026. Más abajo está cada proyecto con su nombre, su etapa y el reporte fechado que sostiene esa clasificación, para que usted verifique cualquier fila sin preguntarme. Responde una sola pregunta en un solo lugar: de todo lo que se anuncia en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, cuánto es real hoy.

Qué cambió este mes: septiembre de 2026

Esta es la actualización mensual. Cada evento de abajo tiene fecha, sale de nuestro archivo de seguimiento de desarrollos y enlaza al reporte original y a nuestra propia página del proyecto. Cubre del 1 al 30 de septiembre de 2026, leído el 1 de octubre de 2026. Dieciséis eventos de torres residenciales se movieron este mes; nueve son anuncios, solicitudes, propuestas o aprobaciones, es decir, el lado en papel del censo de abajo.

Lanzamientos de ventas

• 1 sept., 2026. WOMA Wynwood lanzó ventas: Uribe Schwarzkopf abrió el condominio de 163 unidades en Northwest 5th Avenue y Northwest 32nd Street, con precios desde $380,000 hasta $1.2 millones. Fuente: The Real Deal. Ver nuestra página.

Hitos de construcción

• 2 sept., 2026. Avanzan los trabajos de cimentación en 7200 Collins, un condominio de 12 pisos y 222 unidades en North Beach, Miami Beach. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestra página.
• 14 sept., 2026. The Rider Residences completó su estructura: el edificio de 12 pisos y 152 residencias en 94 NE 29th St está vendido al 50 por ciento, con entrega prevista para el segundo semestre de 2027. Fuente: PROFILEmiami. Ver nuestro seguimiento.
• 24 sept., 2026. Parkside Residences Brickell alcanzó el hito de construcción del segundo piso, con precios desde los $400,000. Fuente: PROFILEmiami. Ver nuestro seguimiento.
• 29 sept., 2026. Se anunció la terminación de Nexo Residences, el edificio de 254 residencias en 13899 Biscayne Boulevard, North Miami Beach, con más del 90 por ciento de las residencias vendidas a compradores de más de 25 países. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestra página.

Financiamiento de construcción cerrado

• 1 sept., 2026. Shoma Group obtuvo un préstamo de construcción de $172.5 millones para su torre de condominios de 24 pisos y 333 unidades en 1850 John F. Kennedy Causeway, North Bay Village. Fuente: The Real Deal. Ver nuestro seguimiento.
• 25 sept., 2026. Bank OZK otorgó un préstamo de construcción de $259 millones a Fortune International Group y Oak Capital para The Ritz-Carlton Residences, West Palm Beach. Fuente: Bisnow. Ver nuestro seguimiento.

Anunciados o reestructurados

• 4 sept., 2026. Fort Partners se sumó a la sociedad conjunta de BH3 y Merrimac en Watson Harbour, un proyecto de hotel, condominios, comercio y oficinas en Watson Island. Fuente: The Real Deal. Ver nuestro seguimiento.
• 16 sept., 2026. Se presentó oficialmente Bugatti Residences Miami: una torre de 60 pisos con 183 residencias en 75 SW Miami Avenue Road, con ventas previstas para el primer semestre de 2027. Fuente: PROFILEmiami. Ver nuestra página.

Nuevas solicitudes, propuestas y aprobaciones

• 1 sept., 2026. Urbania Development planea una torre de 28 pisos con 70 residencias en 7915 East Drive, North Bay Village. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestro seguimiento.
• 16 sept., 2026. Allied Partners planea una torre de 38 pisos en el terreno del Savoy Hotel, en 425 Ocean Drive, con un hotel, 90 condominios y 60 apartamentos de alquiler para fuerza laboral. Fuente: The Real Deal. Ver nuestro seguimiento.
• 20 sept., 2026. Se presentaron planes bajo la Ley Live Local para restaurar el Bancroft Hotel de 1939 en 1501 Collins Avenue y construir una torre de 25 pisos con 124 residencias y 42 habitaciones de hotel. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestro seguimiento.
• 20 sept., 2026. El-Ad Properties presentó un plan de dos torres en East Drive cuya torre de 46 pisos y 518 pies sería la más alta jamás construida en North Bay Village. Fuente: Markets of Tomorrow. Ver nuestro seguimiento.
• 21 sept., 2026. Crescent Heights solicitó la aprobación administrativa de una torre de 43 pisos con 163 residencias en 1575 Alton Road, frente a un plan anterior de 18 pisos y 92 unidades. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestro seguimiento.
• 28 sept., 2026. La Comisión de la Ciudad de Weston aprobó el plan de H&M Development para 132 condominios a la venta en once edificios de cuatro pisos en 357 Racquet Club Road. Fuente: The Real Deal. Ver nuestra página.
• 28 sept., 2026. Turnbridge Equities planea Reserve at One Sunset, una torre de 20 pisos en Miami Beach con 35 unidades, 21 de ellas condominios de tres a cinco habitaciones y 14 viviendas para fuerza laboral, bajo la Ley Live Local. Fuente: Florida YIMBY. Ver nuestro seguimiento.

Mi lectura de septiembre: el dinero se movió hacia proyectos que ya están en obra. Dos préstamos de construcción y cuatro hitos de obra cayeron en proyectos con permiso, el último de ellos Nexo Residences terminado con más del 90 por ciento vendido, mientras que los dos lanzamientos más llamativos, WOMA Wynwood y Bugatti Residences Miami, no habían obtenido permiso según nuestro archivo. Ese es el patrón que les pido a los compradores que miren antes de un depósito: primero se valora la etapa, después la unidad.

El censo por etapa: dónde están realmente 91 proyectos

Un desarrollo no pasa del anuncio a las llaves en un solo paso. Avanza por etapas, y cada una es un acto público que le cuesta dinero real al desarrollador y deja un registro real. Ordenar el conjunto seguido por etapa es la forma más rápida de ver cuánto del ruido es señal.

La etapa más numerosa es la de planificados, con 20 proyectos. Planificado significa que existe un diseño y el desarrollador habla del proyecto en público, pero el permiso de construcción no está emitido. Si le suma rumor, propuesto y solicitud presentada, 54 de los 91 proyectos, el 59.3 por ciento, están en ese territorio previo al permiso donde el número de unidades del folleto es una propuesta y no un hecho. La etapa que más creció es la de solicitud presentada, de nueve proyectos y 1,869 unidades el 5 de septiembre a 15 proyectos y 7,387 unidades hoy.

Solo el 37 por ciento tiene permiso, y el lado en papel ya concentra más unidades

Agrupe las ocho etapas en tres bloques y la forma del pipeline cambia. Con permiso, en construcción y terminado son los proyectos que ya superaron la barrera legal para levantarse. Rumor, propuesto, solicitud presentada y planificado siguen siendo papel. Próximamente queda en medio: comercializa un lanzamiento sin un permiso detrás.

Eso invierte la edición del 5 de septiembre de este informe, y es el hallazgo de esta. Hace tres semanas 29 proyectos con permiso concentraban el 57.5 por ciento de las unidades seguidas y 43 proyectos en papel el 41.7 por ciento. Hoy 34 proyectos con permiso concentran el 41.2 por ciento y 54 proyectos en papel el 58.1 por ciento. Nada retrocedió y ningún proyecto perdió su permiso. El archivo absorbió 21 proyectos nuevos entre el 5 y el 26 de septiembre, 15 de ellos todavía en papel, y dos de esos con solicitud presentada cargan más de 700 unidades cada uno.

La lógica anterior sigue valiendo dentro de cada bloque. Llegar a un permiso en el sur de Florida exige años de costos de mantenimiento, consultores y un prestamista que revisó los números, así que el proyecto promedio con permiso sigue siendo algo más grande, 457 unidades publicadas frente a 430 del lado en papel. Lo que cambió es el equilibrio entre los bloques. El lado de los anuncios de este mercado crece hoy más rápido que el lado con permiso, que es justo la condición en la que el número de unidades de un folleto tiene más probabilidades de cambiar.

Para un comprador la traducción práctica es corta. La mayoría de las unidades de las que hoy se habla en el sur de Florida están detrás de un permiso que no se ha emitido. La oferta que de verdad competirá con su reventa dentro de tres años son las 12,792 unidades ya con vía libre para levantarse, no las 31,038 de los titulares.

La gente asume que el riesgo de la preconstrucción es que el mercado se dé vuelta. En mi experiencia el desenlace más común es más silencioso: el proyecto nunca se construye, el depósito vuelve años después, y el comprador perdió la valorización que habría ganado en algo real.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Las 31,038 unidades que los informes de inventario no ven

Cada mes alguien me cita un número de meses de inventario como si zanjara la pregunta de si el sur de Florida está sobreofertado. No la zanja, y la razón viene impresa en la propia fuente. MIAMI REALTORS indica en cada publicación que sus totales de ventas no incluyen obra nueva, preconstrucción ni conversiones de condominio del sur de Florida, porque en su mayoría no se reportan en el MLS (MIAMI REALTORS + RWorld, agosto de 2026).

Así que las cifras mensuales miden el mercado de reventa, y lo miden bien. Esto es lo que dicen, junto al pipeline que no pueden ver.

El inventario de reventa de condominios en Miami-Dade cayó 9.04 por ciento interanual en agosto de 2026, de 12,637 listados activos a 11,495, séptima baja mensual consecutiva (MIAMI REALTORS + RWorld). El inventario de condominios de Broward cayó 14.84 por ciento, hasta 9,427 listados (MIAMI REALTORS + RWorld), y el de Palm Beach cayó 17.09 por ciento, hasta 5,770 (MIAMI REALTORS + RWorld).

Lea esos dos hechos juntos y el mercado se ve distinto de como se ve con cualquiera de los dos por separado. La oferta de reventa se está apretando en los tres condados, mientras detrás espera un pipeline de 31,038 unidades seguidas, la mayor parte todavía sin permiso. Ningún número está mal. Simplemente describen mitades distintas del mismo mercado, y solo una de las dos se publica cada mes.

Miami-Dade tiene 64 de 91, y Broward construye lo más grande

La concentración importa más que el conteo del titular. Miami-Dade reúne 64 de los 91 proyectos seguidos, el 70.3 por ciento del archivo, y 25 de ellos ya tienen permiso. Los proyectos clave de Miami-Dade por zona están en una guía aparte. Broward y Palm Beach son mucho más pequeños en número de proyectos, pero no en ambición.

Broward promedia 746 unidades por proyecto, casi el doble de las 391 de Miami-Dade y casi el triple de las 251 de Palm Beach. Al norte de la línea del condado los terrenos son más grandes y más baratos, así que lo que ahí cuadra son esquemas grandes de varias torres y no edificios boutique individuales. Palm Beach va en sentido contrario, con el proyecto promedio más pequeño y la menor proporción de permisos de los tres condados. Broward también sumó la incorporación más grande de las últimas tres semanas, The Plaza Davie District con 1,292 unidades, que ya está en construcción.

Qué significa cada etapa y qué cuesta no preguntarlo

En las salas de ventas el lenguaje de las etapas se usa con soltura. Esto es lo que significa cada término en la práctica y lo que le dice sobre las probabilidades.

• Rumor y propuesto: trate el número de unidades, el precio y el año de entrega como marcadores de posición. Los tres se mueven con frecuencia.
• Solicitud presentada y planificado: el diseño ya es lo bastante real para evaluarlo, pero un depósito aquí financia un proyecto que todavía necesita un permiso para existir.
• Con permiso: la primera etapa en la que vale la pena tomarse en serio el calendario comercial. Pida el número de permiso.
• En construcción: el riesgo pasa de si ocurre a cuándo ocurre. Los retrasos son normales, la cancelación es rara.

De dónde vienen los datos: 129 citas fechadas

Un archivo de pipeline vale lo que valen sus fuentes. Cada uno de los 91 proyectos de aquí tiene al menos un reporte fechado de una publicación con nombre o del propio sitio del desarrollador, 129 citas en total, y 123 de esas 129 se publicaron en 2026. La más reciente lleva fecha del 23 de septiembre de 2026.

Dos medios, The Real Deal y Florida YIMBY, aportan el 73.1 por ciento de las citas. Esa es una limitación real y conviene decirla sin rodeos: este archivo hereda las prioridades de cobertura de esos medios. Un proyecto del que nunca se escribe no aparece aquí, por avanzado que esté. Para contexto regional más amplio, Bisnow ha situado alrededor de 115 proyectos de condominios y cerca de 18,000 unidades en preconstrucción entre el núcleo de Downtown Miami, Miami Beach y Broward.

El registro completo: cada proyecto, su etapa y el reporte fechado que la sostiene

Un conteo por etapa solo sirve si alguien puede verificarlo. Así que aquí está el archivo entero, una fila por proyecto, ordenado de rumor a terminado. Cada fila nombra el proyecto, la etapa que le asigné, el condado, el número de unidades que publicó el desarrollador o el medio que informa, y la fecha y la publicación del reporte más reciente en el que se apoya esa clasificación. Haga clic en la fecha para abrir la fuente.

Si una fila le parece equivocada, se verifica en un clic, y de eso se trata. La misma tabla está publicada como CSV descargable con dos columnas extra, el barrio y la fecha en que el proyecto entró al archivo, para que usted mismo pueda reproducir cada cifra de esta página.

Dieciocho de las 91 filas no traen número de unidades. No es una omisión mía: esos desarrolladores no han publicado una cifra de unidades, así que la celda honesta queda vacía en lugar de llevar una estimación. También significa que el pipeline real es mayor que 31,038 unidades, no menor.

La lectura de Gerardo: primero valoro la etapa, después la unidad

El consejo que doy sobre preconstrucción se ha reducido a una sola pregunta en los últimos dos años, y no tiene que ver con los acabados. Es si alguien sacó un permiso. Todo lo demás sobre la mesa, el precio por pie, el cronograma de depósitos, la lista de amenidades, es negociación. El permiso es un hecho.

Lo que le digo a un cliente que compara una torre en etapa temprana con una que ya tiene permiso es esto. En etapa de planificado a usted le están pidiendo financiar una opción. Se lleva el precio de lanzamiento y, a cambio, acepta que el edificio puede rediseñarse, achicarse, retrasarse años o no construirse nunca, y que su dinero queda en depósito mientras el mercado se mueve sin usted. Ese intercambio puede valer la pena, pero solo cuando el descuento frente a un comparable con permiso es lo bastante grande para pagarle la espera. La mayoría de las veces no lo es, porque el precio temprano se fija contra donde el desarrollador espera que esté el mercado, no donde está.

Mi regla con los 54 proyectos en papel de este archivo es sencilla. Le muestro a un cliente un proyecto sin permiso y le digo exactamente en qué etapa está y qué falta que ocurra. Lo que no hago es dejar que compare su precio con el de una torre con permiso como si las dos cargaran el mismo riesgo. No lo hacen, y la brecha en este archivo no es pequeña: 34 proyectos tienen vía libre legal para levantarse y 54 no.

• Pida el número de permiso, no el calendario. Un calendario es publicidad. Un número de permiso es un registro público que usted mismo puede verificar.
• Lea la fecha límite externa del contrato. El año de entrega comercial no es la fecha que obliga al desarrollador.
• Mida su competencia por etapa, no por cantidad. Los 34 proyectos con permiso son los que realmente estarán en el mercado con usted.
• Mire el condado, no solo el barrio. Los proyectos de Broward promedian 746 unidades, así que un solo arranque en Broward mueve la oferta local mucho más que uno en Miami-Dade.

Metodología, alcance y lo que esto no puede decirle

Este informe lee el archivo de seguimiento de desarrollos del sur de Florida de LuxuryDade al 26 de septiembre de 2026. Ese archivo tiene 102 entradas. Once de ellas todavía no tienen una fuente publicada y fechada y quedan excluidas de todas las cifras de esta página, lo que deja los 91 proyectos reportados aquí. Nada se estima, se modela ni se infiere: un proyecto aparece solo cuando una publicación con nombre o el propio sitio del desarrollador lo ha reportado con fecha.

Todas las cifras de esta página las produce un solo script que lee ese archivo y nada más, así que la tabla por etapa, la tabla por condado, la tabla de citas y el registro de arriba no pueden contradecirse entre sí. La sección del registro lista las 91 filas con la fuente fechada detrás de cada clasificación, y esas mismas filas se publican como CSV.

La etapa se registra a partir del reporte fechado más reciente de cada proyecto y sigue las definiciones de la tabla de arriba. Los números de unidades son la cifra publicada por el desarrollador o por el medio que informa. Dieciocho de los 91 proyectos no publican número de unidades, así que todos los totales de unidades de esta página describen 73 proyectos y no 91, y el pipeline real es mayor que 31,038 unidades. El condado se asigna por la dirección o el barrio declarado del proyecto.

Límites de alcance que conviene decir. Este es un conjunto seguido, no un censo de todos los proyectos de condominios del sur de Florida, y hereda las prioridades de cobertura de los medios de los que se construye. Incluye proyectos de renta y de uso mixto junto a condominios en venta, porque ambos compiten por el mismo suelo y la misma capacidad de construcción. No predice qué proyectos en papel se construirán, y un permiso no garantiza la entrega, solo la vía libre legal para empezar.

El contexto de reventa proviene de las estadísticas de MIAMI REALTORS y RWorld de agosto de 2026 para Miami-Dade, la publicación de Broward y la de Palm Beach, las tres publicadas el 16 de septiembre de 2026 y referidas a agosto de 2026, los datos por condado más recientes disponibles al momento de publicar.

Última verificación: 26 de septiembre de 2026. Este censo se reconstruye desde el archivo de seguimiento con la misma frecuencia con que se revisa ese archivo, así que un proyecto que obtiene permiso o empieza obra cambia de bloque aquí. La próxima actualización programada es diciembre de 2026.

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Preguntas Frecuentes

¿Cuántos proyectos de condominios hay en el pipeline del sur de Florida en 2026?

LuxuryDade sigue 91 proyectos de desarrollo de condominios y uso mixto del sur de Florida que tienen al menos una fuente publicada y fechada, al 26 de septiembre de 2026. Setenta y tres de ellos publican un número de unidades, y esos 73 suman 31,038 unidades. El conjunto cubre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach y es un conjunto seguido, no un censo de todos los proyectos de la región.

¿Cuántos proyectos de condominios del sur de Florida tienen realmente permiso?

Treinta y cuatro de los 91, es decir el 37.4 por ciento. Eso son 15 con permiso, 16 en construcción y tres terminados. Los otros 54 siguen en papel en etapa de rumor, propuesto, solicitud presentada o planificado, y otros tres comercializan un lanzamiento sin permiso. Un proyecto que no tiene permiso todavía puede rediseñarse, achicarse o cancelarse.

¿Los proyectos con permiso del sur de Florida concentran la mayoría de las unidades?

Ya no. Los 34 proyectos con permiso emitido concentran 12,792 de las 31,038 unidades seguidas, el 41.2 por ciento, mientras que los 54 en papel suman 18,047 unidades, el 58.1 por ciento. Eso invierte la edición del 5 de septiembre, cuando la minoría con permiso concentraba el 57.5 por ciento de las unidades. Cambió porque 15 de los 21 proyectos sumados al archivo desde entonces siguen en papel, incluidos dos con solicitud presentada de más de 700 unidades cada uno.

¿Los meses de inventario de condominios de Miami incluyen la preconstrucción?

No. MIAMI REALTORS indica en cada publicación que sus totales de ventas excluyen la obra nueva, la preconstrucción y las conversiones de condominio del sur de Florida porque en su mayoría no se reportan en el MLS. Los condominios existentes de Miami-Dade estaban en 12.1 meses de inventario con 11,495 listados activos en agosto de 2026, y ninguna de las 31,038 unidades del pipeline de este informe está dentro de esa cifra.

¿Qué condado del sur de Florida tiene más proyectos en el pipeline?

Miami-Dade, con 64 de los 91 proyectos seguidos, el 70.3 por ciento, y 20,322 unidades en los 52 que publican una cifra. Broward reúne 14 proyectos y Palm Beach 13. Los proyectos de Broward son los más grandes en promedio, con 746 unidades cada uno, frente a 391 en Miami-Dade y 251 en Palm Beach.

¿Qué significa en la práctica cada etapa del pipeline para un comprador?

Rumor y propuesto significan que no hay nada presentado y el diseño todavía puede cambiar por completo. Solicitud presentada y planificado significan que existe una solicitud pública pero no una aprobación para construir. Con permiso significa que el permiso de construcción está emitido y el proyecto tiene vía libre legal para levantarse. En construcción significa que hay trabajo visible en marcha. Solo las dos últimas cargan una probabilidad significativa de cumplir el calendario comercial.

¿De dónde salen los datos de este informe de pipeline?

Cada proyecto del conjunto se remonta a un reporte publicado con fecha. Las 129 citas fechadas detrás de estos 91 proyectos se reparten así: 54 de Florida YIMBY, 45 de The Real Deal, siete del South Florida Business Journal, cinco de PROFILEmiami, cuatro de Bisnow y 14 de otros medios y sitios de desarrolladores. Ciento veintitrés de las 129 se publicaron en 2026, la más reciente con fecha del 23 de septiembre de 2026.