Mercado de Condomínios em Miami 2026: Atualização Mensal de Pré-Construção, 91 Projetos por Estágio

Toda semana um comprador me manda um render e pergunta o que eu acho do prédio. O render nunca diz se alguém tirou um alvará. Não diz se um plano de implantação foi protocolado, se o terreno está sequer sob contrato, nem se aquilo tudo é um comunicado de imprensa com o nome de um arquiteto em cima. Essa distância entre a aparência de um projeto e onde ele realmente está é a coisa mais cara que um comprador de pré-construção não sabe.

Por isso mantenho um arquivo. Este relatório o abre. É um censo por estágio dos 91 projetos de desenvolvimento de condomínio e uso misto do sul da Flórida que acompanho e que têm ao menos uma fonte publicada e datada, atualizado em 26 de setembro de 2026. Mais abaixo está cada projeto pelo nome, com seu estágio e o relato datado que sustenta essa classificação, para que você confira qualquer linha sem me perguntar. Ele responde uma única pergunta num só lugar: de tudo que está sendo anunciado em Miami-Dade, Broward e Palm Beach, quanto é real hoje.

O que mudou este mês: setembro de 2026

Esta é a atualização mensal. Cada evento abaixo tem data, vem do nosso arquivo de acompanhamento de empreendimentos e tem link para a reportagem original e para a nossa própria página do projeto. Cobre de 1º a 30 de setembro de 2026, lido em 1º de outubro de 2026. Dezesseis eventos de torres residenciais se moveram este mês; nove deles são anúncios, protocolos, propostas ou aprovações, ou seja, o lado no papel do censo abaixo.

Lançamentos de vendas

• 1 set., 2026. O WOMA Wynwood lançou as vendas: a Uribe Schwarzkopf abriu o condomínio de 163 unidades na Northwest 5th Avenue com a Northwest 32nd Street, com preços de US$ 380.000 a US$ 1,2 milhão. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.

Marcos de obra

• 2 set., 2026. As obras de fundação estão em andamento no 7200 Collins, um condomínio de 12 andares e 222 unidades em North Beach, Miami Beach. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 14 set., 2026. O The Rider Residences concluiu a estrutura: o prédio de 12 andares e 152 residências na 94 NE 29th St está 50% vendido, com conclusão prevista para o segundo semestre de 2027. Fonte: PROFILEmiami. Veja nosso acompanhamento.
• 24 set., 2026. O Parkside Residences Brickell atingiu o marco de obra do segundo andar, com preços a partir da faixa de US$ 400.000. Fonte: PROFILEmiami. Veja nosso acompanhamento.
• 29 set., 2026. Foi anunciada a conclusão do Nexo Residences, o edifício de 254 residências na 13899 Biscayne Boulevard, em North Miami Beach, com mais de 90 por cento das residências vendidas a compradores de mais de 25 países. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.

Financiamento de obra fechado

• 1 set., 2026. A Shoma Group obteve um empréstimo de construção de US$ 172,5 milhões para sua torre de condomínios de 24 andares e 333 unidades na 1850 John F. Kennedy Causeway, em North Bay Village. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 25 set., 2026. O Bank OZK concedeu um empréstimo de construção de US$ 259 milhões à Fortune International Group e à Oak Capital para The Ritz-Carlton Residences, West Palm Beach. Fonte: Bisnow. Veja nosso acompanhamento.

Anunciados ou reestruturados

• 4 set., 2026. A Fort Partners entrou na joint venture de BH3 e Merrimac no Watson Harbour, um projeto de hotel, condomínio, varejo e escritórios em Watson Island. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 16 set., 2026. O Bugatti Residences Miami foi revelado oficialmente: uma torre de 60 andares com 183 residências na 75 SW Miami Avenue Road, com vendas previstas para o primeiro semestre de 2027. Fonte: PROFILEmiami. Veja nossa página.

Novos protocolos, propostas e aprovações

• 1 set., 2026. A Urbania Development planeja uma torre de 28 andares com 70 residências na 7915 East Drive, em North Bay Village. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.
• 16 set., 2026. A Allied Partners planeja uma torre de 38 andares no terreno do Savoy Hotel, na 425 Ocean Drive, com um hotel, 90 condomínios e 60 apartamentos de aluguel para a força de trabalho. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 20 set., 2026. Foram protocolados planos pela Lei Live Local para restaurar o Bancroft Hotel, de 1939, na 1501 Collins Avenue e construir uma torre de 25 andares com 124 residências e 42 quartos de hotel. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.
• 20 set., 2026. A El-Ad Properties protocolou um plano de duas torres na East Drive cuja torre de 46 andares e 518 pés seria a mais alta já construída em North Bay Village. Fonte: Markets of Tomorrow. Veja nosso acompanhamento.
• 21 set., 2026. A Crescent Heights pediu aprovação administrativa para uma torre de 43 andares com 163 residências na 1575 Alton Road, contra um plano anterior de 18 andares e 92 unidades. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.
• 28 set., 2026. A Comissão da Cidade de Weston aprovou o plano da H&M Development para 132 condomínios à venda em onze prédios de quatro andares na 357 Racquet Club Road. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 28 set., 2026. A Turnbridge Equities planeja o Reserve at One Sunset, uma torre de 20 andares em Miami Beach com 35 unidades, 21 delas condomínios de três a cinco quartos e 14 moradias para a força de trabalho, pela Lei Live Local. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.

Minha leitura de setembro: o dinheiro foi para projetos que já estão em obra. Dois empréstimos de construção e quatro marcos de obra caíram em projetos com alvará, o último deles o Nexo Residences concluído com mais de 90 por cento vendido, enquanto os dois lançamentos de maior destaque, WOMA Wynwood e Bugatti Residences Miami, não tinham alvará segundo o nosso arquivo. Esse é o padrão que peço aos compradores para observar antes de um depósito: primeiro se precifica o estágio, depois a unidade.

O censo por estágio: onde 91 projetos realmente estão

Um empreendimento não vai do anúncio às chaves em um único passo. Ele avança por estágios, e cada um é um ato público que custa dinheiro real ao incorporador e deixa um registro real. Ordenar o conjunto acompanhado por estágio é a forma mais rápida de ver quanto do ruído é sinal.

O estágio mais numeroso é o de planejados, com 20 projetos. Planejado significa que existe um projeto arquitetônico e o incorporador fala dele em público, mas o alvará de construção não foi emitido. Some rumor, proposto e protocolado e 54 dos 91 projetos, 59,3 por cento, estão nesse território anterior ao alvará em que o número de unidades do folheto é uma proposta e não um fato. O estágio que mais cresceu foi o de protocolados, de nove projetos e 1.869 unidades em 5 de setembro para 15 projetos e 7.387 unidades hoje.

Só 37 por cento têm alvará, e o lado no papel já concentra mais unidades

Agrupe os oito estágios em três blocos e o formato do pipeline muda. Com alvará, em construção e concluído são os projetos que já venceram a barreira legal para subir. Rumor, proposto, protocolado e planejado ainda são papel. Em breve fica no meio: comercializa um lançamento sem um alvará por trás.

Isso inverte a edição de 5 de setembro deste relatório, e é a descoberta desta. Três semanas atrás 29 projetos licenciados concentravam 57,5 por cento das unidades acompanhadas e 43 projetos no papel concentravam 41,7 por cento. Hoje 34 projetos licenciados concentram 41,2 por cento e 54 projetos no papel concentram 58,1 por cento. Nada andou para trás e nenhum projeto perdeu o alvará. O arquivo absorveu 21 projetos novos entre 5 e 26 de setembro, 15 deles ainda no papel, e dois desses protocolados carregam mais de 700 unidades cada.

A lógica anterior continua valendo dentro de cada bloco. Chegar a um alvará no sul da Flórida exige anos de custo de carregamento, consultores e um credor que analisou os números, então o projeto médio licenciado ainda é um pouco maior, 457 unidades publicadas contra 430 do lado no papel. O que mudou foi o equilíbrio entre os blocos. O lado dos anúncios deste mercado cresce hoje mais rápido que o lado licenciado, que é exatamente a condição em que o número de unidades de um folheto tem mais chance de ser revisado.

Para o comprador a tradução prática é curta. A maior parte das unidades de que se fala hoje no sul da Flórida está atrás de um alvará que não foi emitido. A oferta que de fato vai competir com a sua revenda daqui a três anos são as 12.792 unidades já liberadas para subir, não as 31.038 das manchetes.

As pessoas presumem que o risco da pré-construção é o mercado virar. Na minha experiência o desfecho mais comum é mais silencioso: o projeto nunca é construído, o depósito volta anos depois, e o comprador perdeu a valorização que teria ganho em algo real.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

As 31.038 unidades que os relatórios de estoque não enxergam

Todo mês alguém me cita um número de meses de estoque como se isso resolvesse a questão de o sul da Flórida estar ou não superofertado. Não resolve, e a razão vem impressa na própria fonte. A MIAMI REALTORS declara em cada divulgação que seus totais de vendas não incluem obra nova, pré-construção nem conversões de condomínio do sul da Flórida, porque em sua maioria não são reportadas no MLS (MIAMI REALTORS + RWorld, agosto de 2026).

Ou seja, os números mensais medem o mercado de revenda, e medem bem. Eis o que eles dizem, ao lado do pipeline que eles não conseguem ver.

O estoque de revenda de condomínios em Miami-Dade caiu 9,04 por cento na comparação anual em agosto de 2026, de 12.637 anúncios ativos para 11.495, sétima queda mensal seguida (MIAMI REALTORS + RWorld). O estoque de condomínios de Broward caiu 14,84 por cento, para 9.427 anúncios (MIAMI REALTORS + RWorld), e o de Palm Beach caiu 17,09 por cento, para 5.770 (MIAMI REALTORS + RWorld).

Leia esses dois fatos juntos e o mercado parece diferente do que parece com qualquer um deles isolado. A oferta de revenda está apertando nos três condados, enquanto atrás dela espera um pipeline de 31.038 unidades acompanhadas, a maior parte ainda sem alvará. Nenhum dos dois números está errado. Eles apenas descrevem metades diferentes do mesmo mercado, e só uma delas é publicada todo mês.

Miami-Dade tem 64 de 91, e Broward constrói o maior

A concentração importa mais que a contagem da manchete. Miami-Dade reúne 64 dos 91 projetos acompanhados, 70,3 por cento do arquivo, e 25 deles já têm alvará. Os projetos-chave de Miami-Dade por área estão em um guia à parte. Broward e Palm Beach são bem menores em número de projetos, mas não em ambição.

Broward tem média de 746 unidades por projeto, quase o dobro das 391 de Miami-Dade e quase o triplo das 251 de Palm Beach. Ao norte da divisa do condado os terrenos são maiores e mais baratos, então o que fecha a conta ali são esquemas grandes de várias torres, e não prédios boutique isolados. Palm Beach vai no sentido oposto, com o menor projeto médio e a menor proporção de alvarás dos três condados. Broward também recebeu a maior entrada das últimas três semanas, o The Plaza Davie District com 1.292 unidades, que já está em construção.

O que cada estágio significa e o que custa não perguntar

Nos estandes de vendas a linguagem de estágios é usada de forma solta. Eis o que cada termo significa na prática e o que ele diz sobre as chances.

• Rumor e proposto: trate o número de unidades, o preço e o ano de entrega como marcadores provisórios. Os três mudam com frequência.
• Protocolado e planejado: o projeto já é real o bastante para ser avaliado, mas um depósito aqui financia um empreendimento que ainda precisa de um alvará para existir.
• Com alvará: o primeiro estágio em que vale levar o cronograma comercial a sério. Peça o número do alvará.
• Em construção: o risco deixa de ser se acontece e passa a ser quando. Atrasos são normais, cancelamento é raro.

De onde vêm os dados: 129 citações datadas

Um arquivo de pipeline vale o que valem suas fontes. Cada um dos 91 projetos aqui carrega ao menos um relato datado de uma publicação com nome ou do próprio site do incorporador, 129 citações no total, e 123 dessas 129 foram publicadas em 2026. A mais recente é de 23 de setembro de 2026.

Dois veículos, The Real Deal e Florida YIMBY, respondem por 73,1 por cento das citações. Essa é uma limitação real e vale dizer sem rodeios: este arquivo herda as prioridades de cobertura desses veículos. Um projeto sobre o qual nunca se escreve não aparece aqui, por mais adiantado que esteja. Para contexto regional mais amplo, a Bisnow já apontou cerca de 115 projetos de condomínio e quase 18.000 unidades em pré-construção entre o núcleo de Downtown Miami, Miami Beach e Broward.

O registro completo: cada projeto, seu estágio e o relato datado que o sustenta

Uma contagem por estágio só vale se alguém puder conferi-la. Então aqui está o arquivo inteiro, uma linha por projeto, ordenado de rumor a concluído. Cada linha nomeia o projeto, o estágio que atribuí a ele, o condado, o número de unidades publicado pelo incorporador ou pelo veículo que reportou, e a data e a publicação do relato mais recente em que essa classificação se apoia. Clique na data para abrir a fonte.

Se uma linha parecer errada para você, ela se confere em um clique, e é disso que se trata. A mesma tabela está publicada como CSV para download com duas colunas extras, o bairro e a data em que o projeto entrou no arquivo, para que você mesmo reproduza cada número desta página.

Dezoito das 91 linhas não trazem número de unidades. Não é uma omissão minha: esses incorporadores não publicaram um número de unidades, então a célula honesta fica vazia em vez de trazer uma estimativa. Isso também significa que o pipeline real é maior que 31.038 unidades, não menor.

A leitura do Gerardo: primeiro avalio o estágio, depois a unidade

O conselho que dou sobre pré-construção se reduziu a uma única pergunta nos últimos dois anos, e ela não tem a ver com acabamentos. É se alguém tirou um alvará. Todo o resto que está na mesa, o preço por pé, o cronograma de depósitos, a lista de amenidades, é negociação. O alvará é um fato.

O que digo a um cliente que compara uma torre em estágio inicial com uma já licenciada é o seguinte. No estágio de planejado estão lhe pedindo para financiar uma opção. Você leva o preço de lançamento e, em troca, aceita que o prédio pode ser redesenhado, reduzido, atrasado em anos ou nunca construído, e que seu dinheiro fica em depósito enquanto o mercado se move sem você. Essa troca pode valer a pena, mas só quando o desconto em relação a um comparável licenciado for grande o bastante para lhe pagar pela espera. Na maioria das vezes não é, porque o preço inicial é fixado contra onde o incorporador espera que o mercado esteja, não onde ele está.

Minha regra com os 54 projetos no papel deste arquivo é simples. Eu mostro a um cliente um projeto sem alvará e digo exatamente em que estágio ele está e o que ainda precisa acontecer. O que eu não faço é deixar que ele compare o preço desse projeto com o de uma torre licenciada como se os dois carregassem o mesmo risco. Não carregam, e a diferença neste arquivo não é pequena: 34 projetos estão legalmente liberados para subir e 54 não estão.

• Peça o número do alvará, não o cronograma. Um cronograma é publicidade. Um número de alvará é registro público que você mesmo pode verificar.
• Leia a data limite externa do contrato. O ano de entrega comercial não é a data que obriga o incorporador.
• Meça sua concorrência por estágio, não por quantidade. Os 34 projetos licenciados são os que realmente estarão no mercado junto com você.
• Olhe o condado, não só o bairro. Os projetos de Broward têm média de 746 unidades, então um único início em Broward muda a oferta local muito mais que um em Miami-Dade.

Metodologia, escopo e o que isto não pode dizer

Este relatório lê o arquivo de acompanhamento de empreendimentos do sul da Flórida da LuxuryDade em 26 de setembro de 2026. Esse arquivo tem 102 entradas. Onze delas ainda não têm uma fonte publicada e datada e ficam excluídas de todos os números desta página, o que deixa os 91 projetos aqui reportados. Nada é estimado, modelado ou inferido: um projeto aparece somente quando uma publicação com nome ou o próprio site do incorporador o reportou com data.

Todos os números desta página são produzidos por um único script que lê esse arquivo e nada mais, então a tabela por estágio, a tabela por condado, a tabela de citações e o registro acima não podem se contradizer. A seção do registro lista as 91 linhas com a fonte datada por trás de cada classificação, e essas mesmas linhas são publicadas como CSV.

O estágio é registrado a partir do relato datado mais recente de cada projeto e segue as definições da tabela acima. Os números de unidades são a cifra publicada pelo incorporador ou pelo veículo que reportou. Dezoito dos 91 projetos não publicam número de unidades, então todos os totais de unidades desta página descrevem 73 projetos e não 91, e o pipeline real é maior que 31.038 unidades. O condado é atribuído pelo endereço ou bairro declarado do projeto.

Limites de escopo que vale declarar. Este é um conjunto acompanhado, não um censo de todos os projetos de condomínio do sul da Flórida, e ele herda as prioridades de cobertura dos veículos com que é construído. Inclui projetos de locação e de uso misto ao lado de condomínios à venda, porque ambos disputam o mesmo terreno e a mesma capacidade de construção. Ele não prevê quais projetos no papel serão construídos, e um alvará não garante a entrega, apenas a liberação legal para começar.

O contexto de revenda vem das estatísticas da MIAMI REALTORS e da RWorld de agosto de 2026 para Miami-Dade, da divulgação de Broward e da de Palm Beach, as três publicadas em 16 de setembro de 2026 e referentes a agosto de 2026, os dados por condado mais recentes disponíveis na data de publicação.

Última verificação: 26 de setembro de 2026. Este censo é reconstruído a partir do arquivo de acompanhamento na mesma frequência em que o arquivo é revisado, então um projeto que obtém alvará ou inicia obra muda de bloco aqui. A próxima atualização programada é dezembro de 2026.

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Perguntas Frequentes

Quantos projetos de condomínio existem no pipeline do sul da Flórida em 2026?

A LuxuryDade acompanha 91 projetos de desenvolvimento de condomínio e uso misto do sul da Flórida que têm ao menos uma fonte publicada e datada, em 26 de setembro de 2026. Setenta e três deles publicam um número de unidades, e esses 73 somam 31.038 unidades. O conjunto cobre os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach e é um conjunto acompanhado, não um censo de todos os projetos da região.

Quantos projetos de condomínio do sul da Flórida realmente têm alvará?

Trinta e quatro dos 91, ou seja 37,4 por cento. São 15 com alvará, 16 em construção e três concluídos. Os outros 54 seguem no papel em estágio de rumor, proposto, protocolado ou planejado, e mais três comercializam um lançamento sem alvará. Um projeto que ainda não tem alvará pode ser redesenhado, reduzido ou cancelado.

Os projetos licenciados do sul da Flórida concentram a maior parte das unidades?

Já não. Os 34 projetos com alvará emitido concentram 12.792 das 31.038 unidades acompanhadas, 41,2 por cento, enquanto os 54 ainda no papel somam 18.047 unidades, 58,1 por cento. Isso inverte a edição de 5 de setembro, quando a minoria licenciada concentrava 57,5 por cento das unidades. Mudou porque 15 dos 21 projetos somados ao arquivo desde então seguem no papel, incluindo dois protocolados de mais de 700 unidades cada.

Os meses de estoque de condomínios de Miami incluem a pré-construção?

Não. A MIAMI REALTORS declara em cada divulgação que seus totais de vendas excluem obra nova, pré-construção e conversões de condomínio do sul da Flórida porque em sua maioria não são reportadas no MLS. Os condomínios existentes de Miami-Dade estavam em 12,1 meses de estoque com 11.495 anúncios ativos em agosto de 2026, e nenhuma das 31.038 unidades do pipeline deste relatório está dentro dessa cifra.

Qual condado do sul da Flórida tem mais projetos no pipeline?

Miami-Dade, com 64 dos 91 projetos acompanhados, 70,3 por cento, e 20.322 unidades nos 52 que publicam um número. Broward reúne 14 projetos e Palm Beach 13. Os projetos de Broward são os maiores em média, com 746 unidades cada, contra 391 em Miami-Dade e 251 em Palm Beach.

O que cada estágio do pipeline significa na prática para um comprador?

Rumor e proposto significam que nada foi protocolado e o projeto ainda pode mudar por completo. Protocolado e planejado significam que existe um pedido público mas não uma aprovação para construir. Com alvará significa que o alvará de construção foi emitido e o projeto está legalmente liberado para subir. Em construção significa que há trabalho visível em andamento. Só os dois últimos carregam uma probabilidade significativa de cumprir o cronograma comercial.

De onde vêm os dados deste relatório de pipeline?

Cada projeto do conjunto remonta a um relato publicado com data. As 129 citações datadas por trás destes 91 projetos se dividem assim: 54 do Florida YIMBY, 45 do The Real Deal, sete do South Florida Business Journal, cinco do PROFILEmiami, quatro da Bisnow e 14 de outros veículos e sites de incorporadores. Cento e vinte e três das 129 foram publicadas em 2026, a mais recente datada de 23 de setembro de 2026.